Die neuen Sonderabschreibungsmöglichkeiten

Wie attraktiv machen diese eine Investition im geförderten Mietwohnungsbau? Das aktuelle Wachstumschancengesetz sieht Sonderabschreibungsmöglichkeiten im geförderten Mietwohnungsbau vor. Wir haben das zum Anlass genommen, um uns dem gesamten Thema des geförderten sozialen Wohnungsbaus als Invest genauer anzuschauen. Eine Investition kann finanziell verlockend sein, aber man muss genauer hinsehen und individuell abwägen.

Was bedeuten die Sonderabschreibungsmöglichkeiten?

Um den Wohnungsbau in Deutschland wieder zu erhöhen und Investitionen lukrativer zu gestalten, gilt rückwirkend zum 01.10.2023 die degressive jährliche Abschreibung von 5 Prozent der Investitionskosten. Diese kann auch mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Die Bedingungen für die genannte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau wurden mit dem Wachstumschancengesetz nochmal verbessert:

• Der Anwendungszeitraum für Neufälle wurde bis Ende September 2029 verlängert.
• Die Baukostenobergrenze von 4.800 Euro pro m² wurde auf 5.200 Euro pro m² erhöht.
• Die begünstigten Herstellungs-/Anschaffungskosten von 2.500 Euro pro m² wurden auf 4.000 Euro pro m² erhöht.
• Begünstigt werden dabei Neubauten, mit dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG, die eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro m² einhalten.

Weitere Infos finden Sie hier.

Grundsätzlich können die Abschreibungsmöglichkeiten im geförderten und auch im nicht geförderten Wohnungsbau geltend gemacht werden.

 

Für wen ist geförderter Mietwohnungsbau als Invest geeignet?

Grundsätzlich lohnen sich Investitionen in den öffentlich geförderten Wohnungsbau, es kommt allerdings darauf an, welches Ziel man verfolgt.

 

Sichere Rendite und soziale Verantwortung als Vorteile

• Hohe Fördermittel
  In Niedersachsen können diese 75 bis 85 % der Gesamtkosten decken und werden bis zu 35 Jahre zinsfrei gefördert.
• Eine sichere Rendite, trotz geringerer Mieteinnahmen
• Hohe Tilgungsnachlässe
  Es ist ein Tilgungsnachlass von bis zu 30 Prozent der Kosten möglich und zudem gibt es 5.000 Euro Zuschuss je barrierefreier Wohnung.
• Sonderabschreibungsmöglichkeiten gemäß dem aktuellen Wachstumsgesetz
• Eine stabile Nachfrage
  Denn kostengünstige Wohnungen sind begehrt: Es gibt kaum Leerstand, bedingt auch durch die zunehmende Zahl der Menschen mit einem Wohnberechtigungsschein. Interessant sind auch die Möglichkeiten zur Förderung von Wohnungen für Studierende und Auszubildende.

 

Kritische Punkte

• Mieteinnahmendecklung in Niedersachsen abhängig von der Mietenstufe der Gemeinde, für Haushalte mit geringem Einkommen zwischen 5,60 Euro und 6,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und für Haushalte mit mittlerem Einkommen zwischen 7,00 Euro und 7,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Ziffer 21.4 WFB).
• Eine lange Bindungsfrist für mehrere Jahre. Dadurch ist der geförderte Wohnungsbau eher für langfristig interessierte Anleger spannend.
• Mögliche Herausforderungen beim Verkauf: Nach Ablauf der Bindung kann es sein, dass sich die Wohnung zu einem niedrigeren Preis verkaufen lässt als frei finanzierter Wohnraum.

 

Fazit

Diese und weitere Faktoren sollten beim Investvorhaben in Immobilien beachtet werden. Wer also unmittelbar höhere Mieteinnahmen haben möchte, für den ist der soziale Wohnungsbau nicht immer die beste Wahl. Wer langfristig sicher investieren möchte und wem dabei soziale Aspekte wichtig sind, der liegt beim geförderten Wohnungsbau richtig. Denn der Sozialwohnungsbau ist als äußerst langfristiges Investment zu sehen – fast ohne Ausstiegsmöglichkeit – wie zum Beispiel Aufteilung und Verkauf in Form von Eigentumswohnungen. Hinzu kommt die Einhaltung der kompletten N-Bank-Bedingungen (siehe unten) über die 35-jährige Laufzeit.

Deshalb sollten Investmentinteressierte für sich auch Alternativen prüfen: Die zu erwartenden Zinsen am freien Markt können einem Investor ortsübliche Mieten für einen Neubau ermöglichen, die zudem über die Jahre marktüblich steigerungsfähig sind. Das ist ein bedeutender Unterschied zu den „zulässigen Mieten“ im geförderten Mietwohnungsbau. Natürlich sind Ausstiegsoptionen jederzeit vorhanden. Zudem bleiben alle sonstigen „Freiheiten“ eines Vermieters natürlich bestehen.

 

Voraussetzungen für eine Förderung sind

• ein eigenes Grundstück auf dem gebaut werden soll.
  • Es muss sich um allgemeinen Wohnraum zur Vermietung handeln oder um Mietwohnraum für ältere Menschen und/oder Menschen mit Beeinträchtigung
  • Angemessene Wohnflächen für den Mietwohnraum sind
    auf bis zu 50 Quadratmeter für Haushalte mit einer Person,
    bis zu 60 Quadratmeter für Haushalte mit zwei Personen,
    bis zu 75 Quadratmeter für Haushalte mit drei Personen,
    bis zu 85 Quadratmeter für Haushalte mit vier Personen sowie
    weitere 10 Quadratmeter pro weiterer Person begrenzt (Ziffer 15.1 WFB).
• mindesten 25 Prozent der Gesamtausgaben müssen Eigenleistungen sein (Ziffer 14 WFB).
• ein Wohnraumversorgungskonzept für die Wirtschaftsförderung

Die Belegungsbindung gilt grundsätzlich für 30 Jahre bei Haushalten mit mittlerem Einkommen und für 35 Jahre bei Haushalten mit geringem Einkommen (Ziffer 20.2 WFB). Dieselben Fristen gelten grundsätzlich für die Mietpreisbindung (Ziffer 21.2 WFB). Die zulässige Höchstmiete liegt, abhängig von der Mietenstufe der Gemeinde, für Haushalte mit geringem Einkommen zwischen 5,60 Euro und 6,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und für Haushalte mit mittlerem Einkommen zwischen 7,00 Euro und 7,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Ziffer 21.4 WFB). Dagegen werden die Vermietung von bestehenden Eigentumswohnungen, von Reihenhäusern oder Doppelhaushälften nicht gefördert und auch nicht der Kauf von Mehrfamilienhäusern.